Août 2017  |  Par Ingrid Sapona

Il ne fait aucun doute que le marché canadien du logement est en mutation. Cette évolution est attribuable à de nombreux facteurs, notamment la démographie, l’économie et les goûts. Dans la présente étude, nous examinerons en profondeur deux types de propriétés inhabituelles dont on entend beaucoup parler dans les médias et que certains perçoivent comme des solutions possibles au problème d’accès à la propriété : les minimaisons (ou micromaisons) et les habitations de fond de cour (ou maisons de ruelle). Nous jetterons également un rapide coup d’œil sur les difficultés que présente l’assurance d’un autre type de propriétés pour lesquelles l’assurance qui couvre habituellement les propriétaires occupants n’offre pas une protection suffisante : les maisons patrimoniales et les résidences de grande valeur.

Les minimaisons

Qu’est-ce qu’une minimaison?

Comme le terme l’indique, une minimaison est une petite habitation, pouvant être habitée toute l’année. Il n’existe pas de règles précises permettant de déterminer à quel point la maison doit être petite. Mais, lorsqu’on se renseigne sur le sujet, on trouve de nombreuses références à des maisons d’une superficie de moins de 400 pieds carrés. Stefan Tirschler, directeur des assurances et de la production chez Square One Insurance Services à Vancouver, a expliqué pourquoi cette superficie semble constituer le seuil maximal : « Lorsqu’une propriété atteint une superficie de 400 pieds carrés, on peut s’attendre à ce qu’elle entre dans la définition du terme « logement », en vertu des codes du bâtiment et des règlements de zonage. Ainsi, à Vancouver, une propriété est considérée comme un logement dès qu’elle a une superficie de 398 pieds carrés. Si elle est plus petite, elle ne peut plus être considérée comme un logement, même si la structure est construite sur un solage. Or, dès qu’une propriété est considérée suffisamment grande pour constituer un « logement », on voit arriver des inspecteurs et il faut adhérer à une foule d’exigences, notamment en matière de règlements municipaux et de zonage », affirme M. Tirschler.

 

Selon Aviva, l’un des quelques assureurs offrant actuellement une protection pour couvrir les minimaisons au Canada, la superficie ne constitue pas une caractéristique permettant de définir la notion de minimaison. De l’avis de Michael Hewett, directeur principal de l’élaboration des produits, loisirs et style de vie, chez Aviva, les principaux critères sur lesquels se fonde l’assureur sont que la minimaison soit construite conformément à la norme CSA Z240, qu’elle soit stationnée en permanence et ancrée, qu’elle soit dotée d’une jupe et qu’elle soit conforme aux normes municipales et provinciales de l’endroit où elle se trouve. Aviva se reporte également à la norme CSA Z240 pour assurer les maisons usinées habitables toute l’année.

 

Chez Square One, ce sont les maisons-conteneurs qui présentent le plus de difficultés. Selon M. Tirschler, c’est une boîte de Pandore. « Il n’est pas facile de trouver les conteneurs, et les sommes à débourser pour les amener à l’emplacement voulu, puis les convertir en une unité habitable (dans le cas de l’autoconstruction) peuvent varier énormément. En outre, en tant que conseillers en matière de risques, nous devons être conscients des implications en présence d’habitations dont les murs sont rigides et impénétrables, et dont les accès permettant l’évacuation peuvent être limités. Il y a lieu de s’interroger sur la sécurité personnelle des clients et sur les possibilités qui s’offrent aux services d’urgence qui tenteraient de venir en aide à ces personnes. Essentiellement, plus on s’éloigne des sentiers battus, plus il est difficile de prédire ce qui pourrait se produire et comment il faudra réagir. Comparativement à une minimaison, construite à l’aide de matériaux traditionnels, il est plus difficile d’évaluer les caractéristiques propres à un conteneur d’expédition. Il faut procéder au cas par cas », affirme M. Tirschler.

 

Certaines minimaisons ont un châssis et sont sur roues; on peut alors les associer à des véhicules récréatifs (VR). Toutefois, il existe un certain nombre de différences importantes entre les maisons sur roues et les VR. Comme le nom l’indique, les véhicules récréatifs s’apparentent davantage à un type de véhicule qu’à un bâtiment, ce qui signifie qu’ils sont immatriculés et qu’ils doivent être conformes aux règles relatives à la sécurité des véhicules et au bon état de marche. Mais la principale différence entre une minimaison sur roues et un véhicule récréatif est peut-être l’usage auquel les deux sont destinés : les minimaisons sur roues sont conçues afin d’être installées sur une fondation permanente et d’être occupées pendant toute l’année. C’est pourquoi elles sont construites beaucoup plus solidement que les véhicules récréatifs, conçus pour un usage occasionnel. Par conséquent, même si une minimaison a des roues, afin d’en faciliter le transport vers l’emplacement souhaité, la plupart des municipalités exigent qu’elles reposent sur une forme quelconque de fondation, afin d’en assurer la stabilité et la sécurité.

 

Comme nous l’avons mentionné, les minimaisons, qu’elles soient sur roues ou non, sont construites pour ressembler à des maisons traditionnelles, alors que les VR se veulent davantage des lieux de repos, en cours de voyage. Selon M. Tirschler, l’intérieur des minimaisons est susceptible de comporter davantage de détails plus soignés, même dans le cas des habitations sur roues : on y trouvera par exemple des planchers de céramique, un lave-vaisselle, un poêle à bois et de nombreux articles que l’on trouve habituellement dans une maison. M. Tirschler ajoute que le but visé est de s’y sentir comme dans une maison, sans compromis. Par conséquent, les choix ne sont pas uniquement faits en fonction de la taille ou de la portabilité. M. Hewett de chez Aviva est d’accord. Selon lui, étant donné que les minimaisons sont occupées à longueur d’année, elles sont plus lourdes, ont des murs plus épais, sont mieux isolées et ont un toit de meilleure qualité. On y trouve des électroménagers plus gros et l’intérieur est conçu pour le confort.

 

Le mouvement des minimaisons

Lorsque les passionnés de minimaisons abordent le sujet, ils affirment souvent faire partie d’un mouvement social. Certains croient que ce phénomène remonte à la publication, en 2014, d’un livre rédigé par Dee Williams et intitulé The Big Tiny: A Built-It-Myself Memoir. En français, il est fait mention de cette même notion de mouvement dans un article paru récemment et intitulé Le mouvement des mini-maisons au Québec, article publié par l’Arpent, une firme d’urbanisme sans but lucratif. Les émissions et les magazines qui se concentrent sur la rénovation domiciliaire abordent également le sujet des minimaisons, ce qui contribue aussi à en accentuer la popularité.

 

Ceux qui adhèrent à ce « mouvement » sont décrits comme des gens qui choisissent de vivre dans une habitation plus petite, en raison de contraintes financières ou parce qu’ils se soucient des questions environnementales telles que la consommation d’énergie ou la production de gaz à effet de serre. En plus d’octroyer à leur propriétaire une plus grande latitude sur le plan financier, puisqu’elles exigent l’apport d’un capital plus modeste, et sont moins coûteuses à entretenir, les minimaisons permettent aussi de réduire le temps qu’il faut consacrer à l’entretien de son habitation, étant donné qu’elles sont plus petites.

 

Si le mouvement a pris naissance aux États-Unis, il s’est aussi implanté au Canada, où il gagne en popularité pour diverses raisons, notamment parce que les minimaisons donnent accès à un logement abordable (selon le site Web de la Tiny Home Alliance, plus de 60 % des propriétaires de minimaison n’ont pas d’hypothèque), parce qu’elles sont écologiques et en raison d’une pénurie de logements à louer abordables et bien administrés, ce motif étant un problème particulièrement criant partout au pays.

 

M. Tirschler de chez Square One fait état d’un certain nombre de raisons pour lesquelles les minimaisons sont de plus en plus populaires. Il affirme que « de nos jours, particulièrement dans les villes, elles gagnent en popularité en raison de la densité de population croissante, ainsi que de la rareté et des coûts élevés du logement. En outre, les gens plus jeunes n’aspirent pas nécessairement à être propriétaires d’une maison traditionnelle; ils n’ont pas cette vision bucolique. Ils peuvent vouloir posséder leur propre habitation, mais les options habituelles ne sont parfois pas à leur portée, pour des raisons financières. On observe également, chez les gens plus âgés, un souhait de réduire la taille de leur logement et de maximiser les fonds dont ils disposent en vue de leur retraite, mais ces gens veulent aussi être en mesure de déménager leur domicile s’ils en ont envie. Il y a également un troisième groupe qui, à certains égards, est le plus volubile : ce sont les gens soucieux de l’environnement, qui sont d’avis qu’une minimaison leur fournit le confort dont ils ont besoin, sans avoir de répercussions néfastes sur l’environnement. Certaines personnes vont encore plus loin, en soulignant les sacrifices qu’elles font en habitant dans une minimaison afin de moins nuire à l’environnement. »

 

On observe l’apparition de quartiers de minimaisons. On y voit parfois un moyen de loger les sans‑abri, mais aussi une façon créative d’aménager l’espace urbain inutilisé. Certaines municipalités canadiennes examinent la possibilité de développer des quartiers de minimaisons afin d’inciter les jeunes à s’y établir.

 

Minimaisons et réglementation canadienne

Souvent, les règlements de zonage constituent le principal obstacle à surmonter, pour les propriétaires de minimaison. « Il y a eu un cas à Vancouver, où un couple avait une maison de 220 pieds carrés, stationnée dans une ruelle, sur une remorque. On leur a ordonné d’enlever la maison parce qu’en vertu des règlements municipaux, elle était trop grosse pour se trouver sur une remorque, et trop petite pour être considérée comme une maison. Le couple était coincé entre l'arbre et l'écorce, puisque la municipalité ne savait pas où cette maison pouvait se trouver; la réglementation n’avait pas prévu l’existence de telles maisons », affirme M. Tirschler.

 

De plus, les gens qui tentent d’établir un quartier de minimaisons risquent de se heurter à des difficultés en raison de la réglementation visant le raccordement aux services municipaux tels que les égouts ou l’aqueduc. En outre, lorsque les règlements de zonage actuels précisent quelle doit être la taille minimale du terrain, de la façade et des marges de recul, les mesures imposées dépassent souvent l’espace dont on a besoin pour une minimaison. De plus, les droits d’aménagement et de raccordement aux services municipaux sont établis en fonction des maisons traditionnelles et sont beaucoup trop élevés compte tenu des dimensions des minimaisons.

 

À la fin de l’année 2015, constatant que les employés des organismes provinciaux, territoriaux et municipaux chargés de réglementer le domaine du bâtiment recevaient de plus en plus d’appels et de questions concernant les exigences visant les minimaisons, l’Association canadienne de normalisation a organisé une discussion avec diverses parties prenantes, afin d’aborder le sujet, ce qui a mené à la création d’un groupe de travail provincial-territorial sur les politiques visant les minimaisons, chargé de s’interroger sur les modifications à apporter aux règlements municipaux, ainsi qu’à la réglementation, d’un bout à l’autre du pays.

 

En 2016, le groupe de travail a présenté un document (disponible en anglais seulement) dans lequel il formulait des recommandations au Comité consultatif provincial-territorial des politiques sur les codes et à la Commission canadienne des codes du bâtiment et de prévention des incendies. Essentiellement, le document recommande que les règlements, ainsi que la réglementation, soient modernisés de façon à tenir compte des minimaisons et à faire en sorte que les exigences visant la taille des terrains, des façades et des marges de recul, ainsi que les droits d’aménagement et de raccordement aux services municipaux, soient adaptés en fonction des dimensions des minimaisons.

 

M. Tirschler de chez Square One s’attend à ce que, sous peu, les minimaisons soient monnaie courante et bien acceptées. « D’ici 10 ans, toutes les villes auront adopté un code du bâtiment spécialement adapté aux minimaisons. Et je ne serais pas étonné si, en grande partie, les codes applicables aux minimaisons soient comparables à ceux qui s’appliquent aux maisons conventionnelles, car les codes constituent des pratiques d’excellence qui ne sont pas nécessairement propres à certains styles de maison », dit-il.

 

L’assurance des minimaisons

Comme les minimaisons sont relativement récentes, les choix offerts pour les assurer, au Canada, sont restreints. Actuellement, Aviva les assure, et Square One prévoit offrir une protection au début de 2018.

 

« Depuis toujours, l’assurance suit les tendances, les schémas et les statistiques », affirme M. Tirschler. Il poursuit en disant que : « les maisons et les immeubles en copropriété traditionnels sont bien établis, car nous savons comment ils sont construits; de plus, l’industrie assure des maisons depuis des centaines d’années. Nous sommes donc en mesure de faire des prévisions, ainsi que d’apprécier le risque et de le tarifer. Il en va de même des VR. Mais les minimaisons constituent une zone grise, car les gens qui en sont propriétaires ne recherchent pas simplement la facilité de déplacement, ou simplement le confort : ils veulent une structure hybride, qui possède ces deux caractéristiques. Le défi consiste à déterminer la nature de la minimaison en veillant à en calculer correctement la valeur à neuf et à tarifer la protection en fonction du risque qu’elle représente. Je crois que la nature mobile de ces maisons est au cœur du problème. Un bien qui circule la plupart du temps sur les routes peut être endommagé à la suite de la réalisation de risques bien différents de ceux auxquels on peut attribuer des dommages à une minimaison qui demeure la plupart du temps au même endroit. Il faut d’abord comprendre en quoi consiste la maison, puis quels sont les risques auxquels elle est exposée. »

 

Depuis avril 2017, Aviva offre une assurance couvrant les minimaisons au moyen de son formulaire couvrant les maisons usinées. M. Hewett explique ce choix en affirmant que, du point de vue d’Aviva, une minimaison n’est pas différente d’une roulotte de parc conçue pour être occupée à longueur d’année. Le fait que l’habitation puisse avoir un châssis et des roues ne constitue pas une préoccupation pour Aviva. Si l’habitation est conforme à la norme CSAZ240 ou à une norme comparable devant être respectée pour répondre aux exigences des règlements municipaux, et si elle est stationnée en permanence et munie d’une jupe, conformément aux normes régionales et provinciales, elle peut être assurée au moyen de la garantie couvrant les maisons usinées.

 

« La raison pour laquelle notre assurance est offerte selon la même forme de protection que dans le cas des maisons usinées, c’est que cette protection est conçue pour couvrir une maison uniquement en fonction de sa valeur, sans calcul du montant nécessaire pour la reconstruire. Dans le cas des maisons usinées, comme des minimaisons, il n’est pas possible de se servir d’un outil de calcul pour déterminer le coût de reconstruction. C’est pourquoi nous nous servons de notre formulaire d’assurance des maisons usinées, qui comporte une règle proportionnelle » affirme M. Hewett. Pour ce qui est du montant de garantie, il se fonde habituellement sur la valeur de l’habitation, augmentée des coûts de préparation du site, qui peuvent comprendre les frais engagés pour creuser un puits, installer une fosse sanitaire, etc.

  

Selon M. Hewett, la certification CSA est essentielle à l’acceptation du risque par Aviva. On peut donc en conclure que les bricoleurs qui construisent eux-mêmes leur minimaison ne seront pas acceptés. « Un éventuel assuré peut trouver quelqu’un qui lui donnera une certification pour l’habitation qu’il a lui-même construite. On nous pose constamment des questions à ce sujet. Mais dès que l’on demande la norme CSA, les gens laissent tomber », affirme M. Hewett.

 

Aviva offre les garanties suivantes pour couvrir les minimaisons qui sont acceptées, et qui servent de résidence principale ou saisonnière (étant précisé qu’Aviva offre également une garantie valeur à neuf aux locataires d’une minimaison de moins de 10 ans) :

 

Une formule tous risques :

 

            offerte pour les habitations de 25 ans ou moins, ou ayant été entièrement rénovées, avec garantie valeur à neuf couvrant le bâtiment et le contenu

             les habitations de 10 ans ou moins bénéficient d’une protection selon la valeur à neuf garantie

 

Une formule étendue :

             offerte pour les habitations de 25 ans ou moins, ou ayant été entièrement rénovées, avec garantie valeur à neuf couvrant le bâtiment et le contenu

             dans le cas des habitations plus anciennes, la garantie couvrant le bâtiment s’applique selon la valeur au jour du sinistre, et la garantie couvrant le contenu se fonde sur la valeur à neuf

 

Aviva offre également une assurance incendie et garanties annexes pour couvrir les minimaisons utilisées uniquement comme résidences saisonnières.

 

Aux termes des contrats d’assurance des maisons usinées d’Aviva, une garantie est offerte à l’égard des tremblements de terre et en cas de dommages occasionnés par les eaux de surface, en Alberta et en Colombie-Britannique (protection qui sera offerte sous peu partout au Canada).

 

Enfin, aux É.-U., il est parfois fait mention de la possibilité de couvrir les minimaisons sur roues comme s’il s’agissait de charges remorquées. M. Tirschler n’est pas d’accord avec cette analogie. Selon lui : « une garantie couvrant une charge remorquée ne s’applique qu’une fois, à un projet d’expédition particulier. Mais si une minimaison est construite de façon à pouvoir être déplacée sans qu’il soit nécessaire d’appliquer des mesures exceptionnelles, alors il n’est pas nécessaire de l’assurer au moyen d’une garantie spécialisée, conçue pour les charges remorquées, ou d’une assurance des entreprises. »

 

Les minimaisons : appréciation du risque et antécédents

Mise à part la conformité à la norme CSA Z240, M. Hewett de chez Aviva est d’avis qu’il n’y a pas de difficultés particulières sur le plan de l’appréciation du risque. Quant aux exigences relatives à l’ancrage et à la jupe, Aviva se fie aux renseignements fournis par le courtier.

 

Sur le plan des antécédents du risque, il n’en existe pas vraiment, puisqu’Aviva ne couvre les minimaisons que depuis peu. Toutefois, étant donné que ces maisons sont perçues comme des maisons usinées, Aviva s’attend à ce que la fréquence des sinistres soit comparable à celle des autres propriétés couvertes aux termes de son assurance des maisons usinées.

 

Les habitation de fond de cour

Qu’est-ce qu’une habitation de fond de cour?

Une habitation de fond de cour, appelée également « habitation de ruelle » ou « habitation sur ruelle », se définit habituellement comme un bâtiment habitable qui se trouve sur le terrain du propriétaire, mais qui est séparé du bâtiment principal. Les remises pour voitures à chevaux et les garages non reliés à la maison, qui sont convertis en lieux habitables, font partie de cette catégorie d’habitation. Le bâtiment peut être utilisé par le propriétaire ou un membre de sa famille, ou encore être loué à des tiers sans lien avec le propriétaire.

 

Comme les prix de l’immobilier montent en flèche, les villes sont à la recherche de solutions de logement abordable et, pour cette raison, elles sont de plus en plus disposées à permettre la construction d’habitations de fond de cour. De plus, les propriétaires qui tentent de trouver des moyens de payer plus facilement leur propre habitation songent à convertir leur garage ou à construire une maison de fond de cour sur leur terrain, pour en tirer un revenu de location. Selon M. Tirschler de chez Square One, les gens construisent souvent des maisons de fond de cour pour des raisons financières, simplement pour avoir une source de revenu.

 

Depuis cinq ou 10 ans, les habitations de fond de cour connaissent un véritable engouement à Vancouver. Selon M. Tirschler, « la conversion des garages et autres dépendances du même genre n’est pas une nouveauté mais, en raison de divers facteurs liés au marché actuel, de plus en plus de gens prennent la décision de construire une habitation de fond de cour, les logements étant de plus en plus rares et la demande, de plus en plus grande, dans des secteurs recherchés comme Vancouver et Toronto. On en voit aussi à Calgary. » Une autre raison qui, selon M. Tirschler, explique la popularité croissante de ces habitations est qu’elles offrent aux gens qui veulent être locataires un endroit qu’ils ont les moyens d’habiter et qui leur donne l’impression d’avoir leur propre chez-soi, au lieu de se retrouver dans un appartement traditionnel.

  

La réglementation des habitations de fond de cour

M. Tirschler est d’avis que la réglementation visant les habitations de fond de cour n’est pas bien adaptée. « Il existe une certaine réglementation; lorsque vous construisez une structure sur une propriété qui vous appartient déjà, vous devez obtenir les approbations habituelles et vous conformer aux règlements de zonage et autres règlements municipaux », affirme-t-il. Mais les municipalités ont parfois de la difficulté à adapter leurs règlements, particulièrement en matière d’affectation. Certaines municipalités s’aperçoivent que, sans le vouloir, elles interdisent de telles habitations dans leur réglementation. Par conséquent, comme dans le cas des minimaisons, il faudra peut-être modifier les règlements.

 

La ville de Toronto se penche sur les changements à apporter à ses règlements municipaux, afin de permettre les habitations de fond de cour. Le règlement de zonage actuel ne les permet pas. Un certain nombre de conseillers municipaux de Toronto sont officiellement en faveur de telles habitations et sont d’avis qu’elles offrent une solution à la pénurie de logements abordables, dans la ville. Les habitations de fond de cour n’ont jusqu’à présent pas été permises en raison de préoccupations associées au stationnement, aux espaces verts et à la possibilité, pour les véhicules d’urgence, d’accéder aux lieux.

 

L’assurance des habitations de fond de cour

Les habitations de fond de cour sont habituellement assurées de l’une ou l’autre des deux façons suivantes :

- en tant que dépendances, aux termes d’un contrat d’assurance du propriétaire occupant

- en tant que bâtiments distincts.

 

Si une habitation de fond de cour est assurée comme une dépendance, aux termes d’un contrat d’assurance du propriétaire occupant, elle n’est généralement couverte que jusqu’à concurrence d’un certain pourcentage du montant de garantie prévu au contrat. Il faut donc se demander si la protection est suffisante. Ainsi, lorsqu’une résidence principale est couverte pour un montant de 400 000 $, et que le montant attribuable aux dépendances correspond à 15 % du montant de garantie, l’habitation de fond de cour n’est couverte que pour un montant de 60 000 $. En cas de sinistre, ce montant pourra s’avérer insuffisant pour reconstruire. M. Tirschler fait remarquer que « le coût de reconstruction d’une habitation de fond de cour pourrait s’avérer plus élevé que le croit le propriétaire, en raison des précautions supplémentaires liées à l’enlèvement des déblais et à la reconstruction. La précision que nécessite la reconstruction dans un espace restreint peut présenter des difficultés particulières. L’assuré doit déterminer si les montants de garantie prévus aux termes de son contrat sont suffisants. »

 

En outre, si l’habitation de fond de cour est louée à une partie sans lien avec l’assuré, le contrat d’assurance peut stipuler que deux ménages sont assurés, ce qui peut entraîner une augmentation de la prime. (Évidemment, si le propriétaire ne déclare pas à l’assureur que l’habitation est louée à une tierce partie, la garantie risque de ne pas être mise en jeu, car l’assureur peut considérer que cette location fait partie des circonstances constitutives du risque et qu’elle doit par conséquent être déclarée.)

 

Si, à l’inverse, une habitation de fond de cour est assurée comme un bâtiment distinct, la protection est alors complète, ce qui constitue un avantage. Par contre, le primes pourront être plus élevées et deux franchises pourront s’appliquer.

  

Square One Insurance Services, dont le siège social est situé à Vancouver, où les habitations de fond de cour sont particulièrement populaires, a imaginé une autre solution. « Nous avons rapidement pris conscience de l’engouement pour les habitations de fond de cour; nous nous sommes donc efforcés de trouver une solution susceptible d’aider les clients qui souhaitaient les assurer. Essentiellement, nous avons dégroupé notre assurance du propriétaire occupant de telle sorte que les clients puissent adapter chacune des protections en fonction des besoins qui leur sont propres. Ainsi, ils peuvent se procurer le montant de garantie précis dont ils ont besoin; ils ne sont pas contraints d’accepter les montants plus ou moins arbitraires qui peuvent être attribués à l’égard des dépendances, aux termes d’autres types d’assurance », affirme M. Tirschler.

 

Chez Square One, les titulaires de police bénéficient d’une garantie tous risques, incluant les tremblements de terre et le refoulement des égouts et, pour les assurés admissibles, les dommages causés par les eaux de surface.

 

Les habitations de fond de cour : appréciation du risque et antécédents

De façon générale, il n’y a pas de différence entre les habitations de fond de cour et les autres habitations, sur le plan de l’appréciation du risque. Selon M. Tirschler, les rédacteurs production se demanderont notamment :

- quels sont les matériaux qui composent la structure du bâtiment

- quel est l’âge du bâtiment, ainsi que d’autres composantes telles que la toiture et le réservoir d’eau chaude

- combien de personnes y vivront et quel est le lien de parenté entre elles

- si le propriétaire exige que les locataires aient une assurance du locataire

- quelle forme prendra la location, par exemple, s’il s’agira de location à long terme ou de type AirBnB.

Square One a constaté qu’en matière de sinistres, les statistiques que présentent les habitations de fond de cour sont semblables à celles des autres types d’habitation ayant une affectation analogue.

Les maisons patrimoniales

Qu’est-ce qu’une maison patrimoniale?

Une maison patrimoniale est une habitation officiellement citée comme telle par une autorité gouvernementale (fédérale ou locale), parce qu’elle présente un intérêt pour sa valeur archéologique, architecturale, artistique, emblématique, ethnologique, historique, paysagère, scientifique ou technologique. Chaque bien patrimonial est cité, ou désigné, de façon distincte et le propriétaire de ce bien doit se conformer à des exigences particulières, notamment sur le plan de la conservation.

 

La réglementation des maisons patrimoniales

« La citation des biens patrimoniaux n’est pas uniforme », affirme M. Tirschler. « La citation peut généralement être faite soit au palier provincial, soit au palier municipal. La valeur d’une maison, sur le plan patrimonial, peut dans certains cas être plus ou moins grande, selon le palier de citation, et le degré de protection imposé variera également, selon l’intérêt que revêt la propriété sur le plan historique », affirme-t-il. « Ainsi, un propriétaire peut être tenu de conserver uniquement l’apparence extérieure de sa maison, alors que son voisin peut, de son côté, être tenu de conserver toutes les caractéristiques de la sienne, jusqu’au type de plâtre à employer, lorsque la maison est unique à un point tel que la collectivité ne veut pas la perdre. » Dans certains cas de bâtiments classés historiques, le propriétaire n’a même pas la latitude de rebâtir lui-même, en cas de sinistre. Il doit laisser aux autorités le soin de se charger de la reconstruction.

 

L’assurance des maisons patrimoniales

Certains assureurs hésitent à couvrir les bâtiments patrimoniaux parce qu’à leurs yeux, ces bâtiments présentent des risques plus élevés, notamment parce que le câblage électrique, la tuyauterie, les fondations et le toit sont vieux, et parce que les frais à engager pour restaurer le bâtiment en cas de sinistre sont susceptibles d’être très élevés. Certains assureurs peuvent aussi accepter de couvrir les maisons patrimoniales, sans toutefois offrir la valeur à neuf garantie.

 

Selon M. Tirschler, lorsqu’un client dit « j’ai une maison patrimoniale », le professionnel d’assurance devrait ensuite demander « quel type de citation lui a été attribué? Quelles restrictions s’appliquent? » Grâce à ces renseignements, « nous prendrons notre décision en connaissance de cause au moment de vous recommander une protection, ce qui vous permettra de choisir une assurance offrant la latitude voulue pour que vous puissiez respecter ces exigences », affirme-t-il.

 

En raison de leur construction distincte et des règles particulières qui s’y appliquent en matière de restauration et de reconstruction, les maisons patrimoniales sont souvent assurées comme des résidences de grande valeur. M. Tirschler explique : « Les maisons patrimoniales sont traitées comme des résidences de grande valeur pour un certain nombre de raisons. D’abord, comme ces dernières, elles peuvent coûter cher à restaurer en cas de sinistre. Si la citation exige l’emploi des mêmes matériaux, le respect absolu du style de construction et, dans certains cas, les mêmes techniques de construction, ces exigences peuvent entraîner des coûts exorbitants. De plus, les contrats d’assurance couvrant les résidences de grande valeur comportent des stipulations prévoyant le paiement des honoraires de cet artisan plâtrier que l’on devra peut-être faire venir d’Italie pour réparer une moulure couronnée. Les contrats d’assurance du propriétaire occupant ne sont pas susceptibles de comporter de telles stipulations. » Les contrats d’assurance couvrant les résidences de grande valeur couvriront aussi les frais engagés, par exemple, pour obtenir l’approbation des plans, et les frais de subsistance supplémentaires seront pris en charge plus longtemps; il faut plus de temps pour réparer une maison patrimoniale que pour réparer une maison ordinaire.

 

L’appréciation du risque

Le rédacteur production doit impérativement se renseigner sur la citation patrimoniale. L’âge et l’état de la propriété, la qualité de la construction, ainsi que les exigences particulières de la citation patrimoniale font partie des facteurs dont le rédacteur production tiendra compte. Il voudra également savoir si des mesures ont été prises pour réduire les risques, par exemple si l’on a installé des détecteurs de fumée, ou encore un système d’alarme antivol ou contre l’incendie, et si l’on a remplacé le câblage électrique.

Essentiellement, le rédacteur production voudra obtenir une estimation des coûts associés au bâtiment, comme il le ferait pour tout autre bâtiment. (Cet exercice est évidemment plus ardu dans le cas d’un bâtiment patrimonial, surtout si la citation patrimoniale exige l’emploi des matériaux d’origine et le respect absolu du style de construction.) L’assureur peut également exiger qu’une estimation soit faite par une personne qui connaît bien les bâtiments patrimoniaux.

 

Les résidences de grande valeur

Qu’entend-on par une résidence de grande valeur, au Canada, en 2017?

Étant donné la hausse vertigineuse du prix des habitations, dans certaines régions du Canada, il y a lieu de se demander ce que l’on entend, de nos jours, par une habitation de grande valeur. Or, dans le contexte de l’assurance, ce n’est pas le prix que l’on paie pour une maison qui importe, selon Anthea McFarland, vice-présidente directrice de l’assurance des particuliers, chez HUB International. « Une résidence de grande valeur se définit habituellement comme une maison dont le coût de reconstruction dépasse 1 million de dollars », affirme-t-elle. Pour sa part, Victoria Hayes, vice‑présidente et directrice de la gestion des risques privés, chez Aon Gestion des risques, ne définirait pas les résidences de grande valeur uniquement en se basant sur le coût de reconstruction. Elle admet néanmoins que, lorsqu’ils établissent un contrat couvrant une résidence de grande valeur, certains assureurs se basent sur un coût de reconstruction variant entre 1,5 et 2 millions de dollars (en tenant compte des coûts plus élevés dans des villes comme Vancouver et Toronto).

 

« Il n’y a pas de formule simplifiée pour définir la notion de résidence de grande valeur. Habituellement, on se fondera sur certains critères précis : une maison construite sur mesure, dont la construction s’est échelonnée sur quelques années, conçue par un architecte et dont la décoration intérieure a été confiée à un professionnel; une maison présentant des traits caractéristiques, un revêtement intérieur haut de gamme et sur mesure, qui comporte par exemple du marbre ou des appliques de bois faites à la main, un aménagement paysager laborieux, un système domotique conçu sur mesure, etc. », précise M^me Hayes.

 

Pour certains assureurs, ni le coût de reconstruction, ni la qualité des matériaux n’ont une incidence déterminante sur la décision d’émettre un contrat d’assurance des biens de grande valeur. « Les critères permettant de déterminer si un assuré peut avoir accès au programme Ovation varient d’un client à l’autre. Ces clients sont particuliers », affirme M. Hewett. « Nous nous efforçons de proposer au client la protection qui lui convient le mieux. Dans le cadre du programme Ovation, les clients ont des attentes bien différentes des autres. Ainsi, ils s’attendent à ce que tout se déroule plus rapidement, et ce programme leur donne accès à un service d’indemnisation personnalisé, ce qui veut dire que, s’ils perdent une bague d’une valeur de 24 000 $ et s’ils fournissent les renseignements et les documents voulus, le sinistre pourrait être réglé le jour même », affirme-t-il.

 

L’assurance des résidences de grande valeur

Les contrats d’assurance couvrant les résidences de grande valeur prévoient habituellement une protection de type valeur à neuf garantie, ou une protection étendue de type valeur à neuf. « Je sais qu’en cas de sinistre, certains assureurs sont disposés à faire appel à des gens de métier spécialisés afin de réparer une demeure. Dans un cas, l’assureur a fait venir un plâtrier d’Irlande afin que les réparations soient effectuées de façon absolument parfaite. J’ai également entendu parler de clients ayant accompagné l’expert en sinistres, afin de choisir eux-mêmes le marbre de remplacement, pour conserver l’entière harmonie des lieux », affirme M^me Hayes de chez Aon.

 

Selon M^me McFarland, contrairement aux contrats habituels d’assurance du propriétaire occupant, qui prévoient, à l’égard des biens meubles (garantie C), un montant de garantie correspondant à un pourcentage précis du montant prévu à l’égard du bâtiment (garantie A), les contrats d’assurance couvrant les résidences de grande valeur permettent à l’assuré de choisir le pourcentage qui s’appliquera; ce pourcentage peut donc varier. Une autre différence que l’on observe couramment entre les contrats habituels et les contrats couvrants les maisons de grande valeur se situe au niveau des frais de subsistance, qui ne se limitent habituellement pas à un pourcentage du montant de garantie. Cette différence tient au fait que le temps nécessaire pour reconstruire une résidence de grande valeur varie d’un cas à un autre.

 

« De plus, la plupart de ces contrats prévoient la possibilité d’un règlement en espèces, car les assureurs comprennent que les clients peuvent souhaiter tout simplement construire une nouvelle demeure », affirme M^me Hayes.

 

Enfin, étant donné que les clients qui peuvent obtenir une assurance des résidences de grande valeur sont habituellement des gens fortunés, la plupart des assureurs offrent également des avenants couvrant des risques inhabituels, auxquels peuvent être confrontés ces assurés et les membres de leur famille en raison de leur fortune. Par exemple, ces clients ont accès à une protection en cas d’enlèvement, de piraterie routière, d’invasion de domicile, de cyberintimidation, de traque, etc.

 

L’appréciation du risque

Le rédacteur production examine la maison de grande valeur et les caractéristiques de sa construction. Selon M^me Hayes, les assureurs de résidences de grande valeur procèdent presque toujours à une estimation complète de l’intérieur et à un examen minutieux des caractéristiques du bâtiment. En cours d’estimation, s’il existe des plans architecturaux, ils voudront également les examiner et préféreront rencontrer le propriétaire occupant, qui connaît en général la valeur de la demeure et les sommes qu’il prévoit consacrer aux rénovations ou aux améliorations.

 

« Lorsqu’une maison a été construite aux environs du début du XX^e siècle, on peut s’attendre à ce que la construction soit en partie ancienne et en partie récente. Or, en cas de sinistre atteignant une maison dont la construction n’est pas uniforme, les frais à engager pour reconstruire cette maison peuvent s’avérer très élevés », affirme M^me Hayes. « À Toronto, par exemple, une maison en rangée construite dans les années 1870, dans un quartier à forte densité de population, pourrait être considérée comme une habitation de grande valeur. Les gens ne sont pas conscients que, dans un quartier de ce genre, il est impossible de laisser un conteneur ou de l’équipement de construction devant une maison pendant toute la durée des travaux; il faut tout enlever chaque soir ou chaque semaine, ce qui entraîne une augmentation des frais qui seraient normalement engagés. Dans le cas d’une maison en rangée, il pourra s’avérer nécessaire de recourir au burinage manuel afin d’éviter de déranger les occupants de la maison voisine, ce qui, encore une fois, entraîne une augmentation considérable des coûts. Les assureurs qui se spécialisent dans les résidences de grande valeur comme Chubb, AIG, La Garantie, ou encore Aviva, qui offre le programme Ovation, comprennent ce qui peut s’avérer nécessaire pour remettre un client dans la situation qui était la sienne avant un sinistre parce que c’est ce qu’ils ont l’habitude de faire », affirme M^me Hayes.

 

Les rédacteurs production qui œuvrent en assurance des résidences de grande valeur se penchent également sur les mêmes aspects que les assureurs offrant les assurances du propriétaire occupant habituelles : les antécédents en matière d’assurances et de sinistres, les risques associés à l’assuré lui-même, etc., mais ils les examinent beaucoup plus en profondeur, selon M^me McFarland de chez HUB.

 

Et, comme l’a fait remarquer M. Hewett de chez Aviva, les titulaires de police d’assurance des maisons de grande valeur bénéficient souvent d’un service personnalisé d’indemnisation et de règlement des sinistres.