Assurance construction

Avril 2018    |    Lecture de 20 minutes    |    Par Indrani Nadrajah

Le Canada est l’un des huit pays évoluant sur le marché mondial de la construction (avec la Chine, les États-Unis, l’Inde, l’Indonésie, le Royaume-Uni, le Mexique et le Nigéria) dont les activités devraient compter pour 70 % de la croissance mondiale dans ce secteur de l’économie d’ici 2030, selon la quatrième étude d’envergure mondiale préparée par les firmes Global Construction Perspectives et Oxford Economics. En janvier, ReNew Canada a rapporté que plus de 186 milliards de dollars avaient été investis dans les plus importants projets d’infrastructure en développement au Canada. En raison de la taille et de la complexité croissantes des projets de construction, la pertinence des garanties d’assurance est plus importante que jamais.

Construction site at sunriseToujours plus haut

Au centre-ville de Toronto, la construction d’un nouvel immeuble de très grande hauteur à un usage mixte a officiellement commencé. Une fois terminé, ce gratte-ciel, dont la hauteur atteindra 306 m (1 003 pieds), sera le plus haut du Canada. Toutefois, il ne restera pas longtemps le seul immeuble du genre. En effet, on planifie déjà, à Toronto, la construction de deux autres immeubles de très grande hauteur et de trois édifices d’une hauteur légèrement inférieure à celle de cette catégorie. On qualifie d’immeubles de très grande hauteur ceux dont la hauteur dépasse 300 mètres ou qui comptent 90 étages et plus.

Selon la société Allianz Global Corporate and Specialty (AGCS), qui est basée à Munich, on compte plus de 100 immeubles de très grande hauteur dans le monde. D’ici 2020, dix des vingt tours les plus hautes se trouveront en Chine et la hauteur moyenne des vingt tours les plus hautes devrait atteindre 600 mètres. En ce moment, l’immeuble le plus haut du monde est la tour Burj Khalifa, qui culmine à 828 mètres au-dessus de Dubaï, aux Émirats arabes unis. Toutefois, même cette immense structure sera bientôt éclipsée par la Jeddah Tower (anciennement appelée Kingdom Tower), dont la hauteur atteindra un kilomètre et qui devrait être terminée en 2020 à Jeddah, en Arabie saoudite. Divers experts étudient également la possibilité d’ériger un immeuble qui s’élancerait à une hauteur d’un mille terrestre (1,6 km) au cours des 20 à 30 prochaines années.

AGCS est le principal réassureur de la Jeddah Tower, dont la valeur assurée est de 1,5 milliard de dollars US. Par le passé, cette société a également assuré la tour Burj Khalifa ainsi que les tours Petronas, dont la hauteur atteint 452 mètres et qui sont situées à Kuala Lumpur, en Malaisie. Au nombre des risques susceptibles de toucher les immeubles de grande hauteur, mentionnons l’activité sismique et d’autres catastrophes naturelles, les charges dues au vent et la « complexité unique associée à la gestion de projets faisant appel à 10 000 travailleurs et plus de 100 sous-traitants ». Il faut aussi tenir compte des problèmes techniques posés par ce type de construction, notamment l’installation de composants en béton à de grandes hauteurs et les importantes variations dans la vitesse du vent entre le sol et les étages supérieurs.

Le risque d’incendie constitue aussi un défi majeur, qui amène les responsables à porter une attention considérable à la conception d’installations d’extincteurs automatiques, de sorties de secours et de structures résistantes au feu, indique AGCS.

Bâtiments à ossature de bois

Haute de 53 mètres, Brock Commons Tallwood House est une résidence pour étudiants qui a été construite en 2016, à Vancouver. Il s’agirait du plus haut gratte-ciel à ossature de bois au monde, mais ce dernier paraîtra bien petit lorsque la société Sumitomo Forestry aura terminé de construire une tour à ossature de bois de 70 étages et de 350 mètres de haut, à Tokyo, d’ici 2041. Le nouvel immeuble en bois de la société Sumitomo ne contiendra que 10 % d’acier et son ossature interne de colonnes, de poutres et d’entretoises sera composée d’un matériau hybride constitué de bois et d’acier. La structure intérieure, qui offrira une surface habitable de 455 000 mètres carrés, sera entièrement faite de bois. Ce nouveau gratte-ciel établira sans aucun doute une nouvelle norme en matière de coût de construction puisqu’il devrait coûter environ 5,5 milliards de dollars US, soit le double du coût de construction d’un gratte-ciel conventionnel.

De même, assurer un bâtiment à ossature de bois coûte plus cher. Une étude du Conseil canadien du béton parue en 2016 a conclu qu’il existait une différence marquée entre les risques et les taux d’assurance associés aux constructions à ossature de bois et ceux associés aux immeubles en béton. Cette étude, intitulée Insurance Costs for Mid-Rise Wood Frame and Concrete Residential Buildings (étude des coûts d’assurance pour les bâtiments résidentiels de moyenne hauteur en bois et en béton), est basée sur des données recueillies lors d’entrevues menées auprès de trois rédacteurs production et du Conseil canadien du bois (CCB). L’étude a révélé que les taux mensuels moyens par tranche de 100 $ d’assurance des chantiers qui sont assumés par les constructeurs pour couvrir les risques présentés par des bâtiments en bois et en béton comparables étaient de 0,008 $ pour les bâtiments en béton et de 0,053 $ pour les bâtiments en bois.

Une fois le taux d’assurance fourni par le CCB pour les bâtiments à ossature de bois exclu du calcul, le taux d’assurance moyen pour les bâtiments de bois augmentait à 0,06 $. Selon la firme Globe Advisors, le taux d’assurance du CCB était sensiblement plus bas que les taux fournis par les rédacteurs production interviewés.

L’étude a conclu que les taux d’assurance des chantiers étaient 7,5 fois plus élevés dans le cas d’immeubles à ossature de bois de hauteur moyenne que dans celui d’immeubles de même hauteur en béton. Ce sont très probablement les risques accrus d’incendie et de dommages causés par l’eau et l’humidité dans les bâtiments en bois qui expliquent cette différence. Selon l’étude, « plusieurs sociétés d’assurance au Canada hésitent à couvrir des structures à ossature de bois ou restreignent considérablement les garanties offertes pendant la construction et la durée de vie de ces actifs lorsqu’elles acceptent de couvrir de tels risques ».

Vices de construction

Glenn McGillivray, le directeur général de l’Institut de prévention des sinistres catastrophiques (IPSC) affirme que la piètre qualité de construction des bâtiments d’habitation et des immeubles commerciaux de faible hauteur peut représenter un problème à la fois pour les assureurs et les propriétaires.

Il cite en exemple un système de tempêtes qui s’est abattu sur la ville d’Angus, en Ontario, en juin 2014. Une tornade avait alors fait éclater des fenêtres, arraché des parements de mur et des clôtures, et emporté le toit de certaines maisons. Les dégâts étaient surtout concentrés dans un nouveau projet domiciliaire. Environ 100 maisons avaient été endommagées et 10 d’entre elles avaient complètement perdu leur toit, laissant quelque 300 personnes sans abri. Environnement Canada avait par la suite confirmé que, durant la tornade, la vitesse des vents avait atteint autour de 180 km/h.

Dans un article paru dans le Toronto Star, Gregory Kopp, de la Western University, affirme que la majeure partie des dommages subis aurait pu être évitée si on avait tenu compte de certaines mesures de prévention simples au moment de la construction de ces maisons. Par exemple, l’installation d’armatures de protection contre les ouragans, de petites pièces en métal qui coûtent environ 1 $ chacune et qui relient les fermes du toit au haut des murs, aurait empêché que la plupart des toits soient emportés. M. Kopp a calculé que les maisons de la zone touchée par la tornade auraient pu s’en tirer sans trop de dommages si on avait investi aussi peu que 200 $ de plus par bâtiment. Pourtant, même dans les régions propices aux tornades, les entrepreneurs en construction hésitent à adopter ces mesures de prévention simples, les percevant comme des dépenses inutiles, a ajouté M. Kopp.

Glenn McGillivray explique aussi que les couvreurs qui utilisent des cloueuses pneumatiques peuvent, par inadvertance, enfoncer des clous à côté des solives, particulièrement lorsqu’ils fixent rapidement le revêtement de contreplaqué aux fermes du toit. « Vous n’avez qu’à enfoncer quelques clous aux mauvais endroits et le revêtement du toit perd la moitié de sa solidité. » C’est ce qu’a constaté l’IPSC en étudiant les sites ayant subi des tornades au Canada et, plus particulièrement, les habitations touchées, qui ont été construites au cours des dix dernières années.

Le Code du bâtiment de l’Ontario actuel énonce seulement le strict minimum en ce qui a trait aux normes de construction à respecter et, même là, les constructeurs ont parfois tendance à ignorer ces normes minimales, ce qui entraîne évidemment des travaux de mauvaise qualité, déclare Glenn McGillivray.

Le gouvernement provincial délègue la responsabilité de superviser l’application du Code du bâtiment aux municipalités. Or, les municipalités n’ont pas l’obligation d’exiger que des visites d’inspection soient faites pour s’assurer que les travaux sont conformes aux normes minimales énoncées dans le Code du bâtiment. De nombreux travaux de base, comme l’installation d’armatures adéquates pour attacher le toit au haut des murs, n’avaient pas été effectués dans les quelque 100 maisons qui ont été endommagées par la tornade qui a balayé Angus, explique Glenn McGillivray.

Poursuivre en justice les constructeurs négligents ou fautifs ne mène souvent à rien. Les constructeurs enregistrent parfois une société dans le seul but de développer un lotissement particulier, puis ils procèdent au démantèlement de la société immédiatement à la fin des travaux de construction, afin qu’il n’y ait aucune personne morale contre laquelle une poursuite puisse être intentée.

Quelques assureurs ont étudié la possibilité d’intenter des actions en justice après la tornade d’Angus afin de recouvrer une certaine partie des pertes estimées à 30 millions de dollars. Finalement, aucune poursuite n’a été intentée : il était impossible pour les assureurs de prouver de manière concluante qu’un morceau de revêtement de toit endommagé ou une ferme de toit emportée par le vent et trouvée plus loin dans une rue provenait effectivement de l’une des maisons qu’ils assuraient.

On pourrait assister, dans le futur, à une importante poursuite au civil ou à une accusation majeure pour négligence criminelle, et il faudra peut-être en venir là un jour pour que des changements aient lieu, affirme M. McGillivray. Entre temps, « l’industrie des assurances doit user de son influence et s’assurer que tous les documents réglementaires requis sont fournis pour chaque nouveau projet de construction ».

Les dégâts d’eau

Marcus A. Raitanen, vice-président de la division Construction au sein du Groupe ENCON, explique qu’au cours des dernières années, les sinistres mettant en cause des dégâts d’eau se sont multipliés et qu’ils constituent maintenant l’une des principales causes de sinistres dans l’industrie de la construction. Il s’agit là d’un défi majeur auquel font face les assureurs œuvrant dans cette industrie puisque les coûts associés à ces sinistres doivent être absorbés à même l’ensemble des primes encaissées. Ce fait est particulièrement préoccupant en période de marché faible alors que les taux et les primes d’assurance sont à des niveaux historiquement bas.

Les sinistres les plus graves peuvent avoir des conséquences désastreuses. « Imaginez qu’un raccord de tuyau cède dans un appartement inoccupé d’un immeuble de plusieurs étages dont la construction est presque terminée, et que le déversement d’eau qui s’ensuit n’est découvert qu’au moment où l’eau atteint le puits de l’ascenseur et s’infiltre au rez-de-chaussée. Plusieurs appartements pourraient subir des dommages et le coût du sinistre s’élèverait probablement à des millions de dollars », déclare M. Raitanen.

Les attestations d’assurance

Une attestation d’assurance est un document qui confirme l’existence d’un contrat d’assurance et qui est fourni à titre informatif seulement. Les attestations d’assurance entraînent rarement de problèmes, mais elles sont parfois une source de confusion en raison des renseignements limités qu’elles contiennent. Par exemple, le montant d’assurance de la responsabilité civile en première ligne qui est effectivement disponible pourrait être bien inférieur au montant de garantie inscrit sur l’attestation en raison de l’existence d’autres avenants qui restreignent la portée de la garantie.

Une attestation d’assurance confirme seulement que l’assureur qui a fourni l’attestation offrait l’assurance indiquée au moment où le document a été délivré. L’attestation d’assurance ne garantit pas que ce contrat d’assurance est encore en vigueur. De plus, une attestation d’assurance n’est pas l’équivalent juridique d’un contrat d’assurance : elle ne crée pas de relation contractuelle entre le titulaire de l’attestation et l’assureur qui émet le contrat d’assurance.

M. Raitanen ajoute que les titulaires d’attestation soumettent de plus en plus fréquemment des avis de changements importants afin que des modifications soient apportées au risque assuré. L’assureur doit alors assumer des frais de gestion assez élevés pour traiter tous ces avis. Les changements dans les circonstances constitutives du risque sont perçus différemment par les assureurs et les prêteurs qui financent le projet, souligne M. Raitanen. Traditionnellement, un changement dans les circonstances constitutives du risque signifie qu’il y a un changement dans la nature du risque que l’assureur accepte de couvrir. Ce peut être, par exemple, l’utilisation d’une nouvelle technique de construction ou de matériaux différents dans le cadre d’un projet. « Bien que je ne sois pas un prêteur, j’ai tendance à penser que ces derniers s’intéressent de près aux changements qui touchent les garanties d’assurance. Pourquoi ne voudraient-ils pas connaître les changements qui surviennent sur le chantier et qui affectent le risque? De même, ne devraient-ils pas informer les assureurs s’ils ont connaissance d’un changement que nous qualifierions d’important? », demande M. Raitanen.

Œuvrant dans les industries de la construction et de l’assurance depuis 20 ans, M. Raitanen a récemment constaté une augmentation du nombre d’avis pour « changements de tout type » soumis aux assureurs. Ces avis sont envoyés pour signaler des choses aussi banales que des changements d’adresse.

« Les entrepreneurs en construction devraient être très prudents au moment de signer un contrat comportant des dispositions exigeant la déclaration de « changements de tout type ». Ils devraient tenter de négocier afin qu’elles soient retirées du contrat », ajoute-t-il. Pour les rédacteurs production, ce type de disposition contractuelle présente des risques de complications inutiles puisque dans le cas de projets de construction importants, ils pourraient être appelés à délivrer des douzaines d’attestations d’assurance de ce genre. « Il est très important que les garanties mises en place correspondent aux modalités énoncées dans le contrat d’assurance. Les attestations d’assurance ne représentent qu’une partie de ces modalités », déclare Marcus Raitanen.

Les produits d’assurance :

L’assurance de la responsabilité civile des entreprises protège les entrepreneurs en construction contre un large éventail de risques courants, notamment les sinistres occasionnant des dommages corporels, des dommages matériels et des préjudices personnels. Une police type d’assurance de la responsabilité civile des entreprises couvre également les sinistres qui surviennent durant la période de produits et travaux complétés, c’est-à-dire les dommages causés aux produits ou travaux qui ont été réalisés pour le compte de l’assuré par des sous-traitants, après leur achèvement.

L’assurance des chantiers (aussi parfois appelée assurance des ouvrages en construction) couvre un immeuble ou une zone assurés pendant la période durant laquelle les travaux de construction sont en cours. Le contrat d’assurance prévoit le versement d’indemnités en cas de dommages couverts jusqu’à concurrence du montant de garantie prévu, lequel doit refléter exactement la valeur totale de la structure une fois achevée. Le coût de l’assurance des chantiers varie et représente de 1 à 4 % du coût du projet de construction. Plusieurs types de projets, tant résidentiels que commerciaux, doivent être couverts aux termes d’un contrat d’assurance des chantiers, notamment les nouvelles constructions ainsi que les projets de rénovation, de restructuration et d’installation.

L’assurance de la responsabilité civile professionnelle garantit l’assuré contre la responsabilité pouvant lui incomber du fait de fautes commises dans l’exercice de ses activités professionnelles. Sur un chantier de construction, les architectes, les ingénieurs et, de plus en plus, les entrepreneurs participant à des projets de conception-construction ont besoin d’une assurance responsabilité professionnelle. Ce type d’assurance protège l’assuré contre les allégations d’actes de négligence commis durant l’exercice de ses activités professionnelles (lesquelles doivent comporter un aspect intellectuel), comme il est défini dans le contrat.

L’assurance responsabilité civile globale de chantier (assurance wrap-up) est un type d’assurance qui couvre la responsabilité civile de toutes les parties prenantes à un grand chantier de construction, qu’il s’agisse d’entrepreneurs ou de sous-traitants. L’assurance globale de chantier est destinée aux grands projets de construction. Elle offre une protection uniforme puisque les propriétaires et tous les entrepreneurs participant au projet sont assurés aux termes d’une seule et même police, qui est émise par un seul assureur. Cependant, les garanties offertes par l’assurance responsabilité civile globale de chantier ne sont pas aussi étendues que celles d’une police type d’assurance de la responsabilité civile des entreprises. En effet, l’assurance globale de chantier exclut les dommages causés à un projet pendant la période de produits et travaux complétés, afin d’éviter les sinistres à liquidation lente qu’entraînent les vices de construction. Puisque l’assurance responsabilité civile globale de chantier est une police destinée à couvrir un projet spécifique, les entrepreneurs doivent aussi souscrire une police d’assurance de la responsabilité civile des entreprises pour assurer leurs autres activités et leurs travaux antérieurs. La période d’assurance est généralement de 12 à 24 mois.

L’assurance contre le bris des machines couvre l’équipement installé pendant la construction d’un bâtiment, notamment les systèmes de climatisation, de chauffage et d’eau chaude, les systèmes électriques, les câbles souterrains et les systèmes d’automatisation de l’immeuble.

L’assurance des chantiers, formule Biens exclut habituellement les dommages causés par les arcs électriques et le bris mécanique. De plus, les garanties offertes par les fabricants d’équipement ne couvrent pas les frais associés à l’enlèvement de l’équipement défectueux et à l’installation d’équipement de remplacement, ainsi que les pertes d’exploitation.

Une fois installé, l’équipement peut être soumis à deux types d’essais :

– L’essai à froid, qui vérifie l’équipement dans des conditions de « marche à sec ».

– L’essai à chaud, qui vérifie le fonctionnement de l’équipement dans des conditions réelles de travail, et qui comprend l’application de chaleur, l’utilisation de carburant, de combustible ou d’une charge d’alimentation, ou le branchement de l’équipement à un réseau ou un circuit de charge. La phase d’essai à chaud comporte un risque élevé de bris.

Exclusions courantes :

L’exclusion relative aux défauts de matériaux ou de conception, ou à la malfaçon ainsi que l’exclusion relative aux vices cachés ou propres sont deux exemples d’exclusions courantes figurant dans les contrats d’assurance des chantiers.

L’exclusion relative aux défauts de matériaux ou de conception, ou à la malfaçon stipule que le contrat d’assurance ne couvre pas les frais engagés pour remédier à de tels défauts. Dans le cas où le bien a été adéquatement conçu ou fabriqué, l’exclusion s’appliquera si le risque qui a causé les dommages était prévisible de quelque manière que ce soit et, par conséquent, évitable.

Le jugement rendu en 2016 par la Cour suprême du Canada dans l’affaire Ledcor Construction Ltd. c. Société d’assurance d’indemnisation Northbridge est venu clarifier l’interprétation à donner à l’exclusion pour malfaçon.

Dans cette affaire, la firme Station Lands Ltd. avait retenu les services de Ledcor Construction Ltd. pour coordonner les travaux de construction de la tour EPCOR, à Edmonton. Les fenêtres de l’immeuble avaient été fournies et installées par un entrepreneur spécialisé. Station Lands a fait appel à un autre entrepreneur spécialisé, Bristol Cleaning, pour procéder à un nettoyage industriel des fenêtres. Les nettoyeurs de Bristol Cleaning, qui ont utilisé les mauvais outils et méthodes pour exécuter leur travail, ont endommagé les fenêtres. Les fenêtres ont dû être remplacées et c’est Bristol Cleaning qui a assumé les coûts élevés du remplacement.

Bristol Cleaning a présenté une réclamation pour les dommages causés aux fenêtres en vertu de la police d’assurance des chantiers détenue par Station Lands, mais les assureurs leur ont opposé un refus en raison d’une exclusion de la police visant les « frais engagés pour remédier à une malfaçon ».

Le juge de première instance a conclu à la responsabilité des assureurs, estimant que la clause d’exclusion était ambiguë. La Cour d’appel de l’Alberta a infirmé cette décision. Elle a élaboré et appliqué un nouveau critère de connexité matérielle ou systémique pour décider si les dommages matériels étaient exclus au titre des « frais engagés pour remédier à une malfaçon » ou couverts en tant que « dommages […] découlant » de la malfaçon. La Cour d’appel a conclu que les dommages causés aux fenêtres constituaient une perte matérielle exclue de la garantie parce qu’ils n’étaient ni accidentels ni fortuits, mais directement causés par les mouvements intentionnels de grattage et de frottage effectués par les nettoyeurs dans l’exécution de leur travail. Les dommages causés aux fenêtres étaient connexes, sur le plan matériel ou systémique, à la méthode de nettoyage utilisée par Bristol Cleaning et, par conséquent, ils étaient exclus au titre des « frais engagés pour remédier à une malfaçon ».

Cependant, la Cour suprême du Canada n’a pas été du même avis que la Cour d’appel de l’Alberta et a conclu que les assureurs étaient responsables du coût de remplacement des fenêtres. Dans sa décision, le juge Richard Wagner écrit : « J’estime que l’objet sousjacent des polices d’assurance chantier est crucial pour déterminer les attentes raisonnables des parties en ce qui concerne la signification de la clause d’exclusion. En résumé, ces polices visent à offrir une large garantie pour les projets de construction, qui sont particulièrement vulnérables aux accidents et aux erreurs. […] À mon avis, une interprétation de la clause d’exclusion qui soustrait à la garantie uniquement le coût, en soi, de la nouvelle exécution du travail défectueux — en l’occurrence le coût du nouveau nettoyage des fenêtres — favorise la réalisation de l’objectif d’une garantie d’assurance large dans le contexte du droit de la construction. »

La nouvelle exécution du travail défectueux de Bristol n’obligeait pas cette dernière à installer des fenêtres en bon état. En conséquence, le coût du remplacement des fenêtres représente un « dommage [. . .] découlant » de la malfaçon qui est couvert par la police.

Vices cachés et vices propres

Les polices d’assurance des biens excluent aussi les dommages causés par les vices cachés ou les vices propres, bien que les dommages occasionnés à d’autres biens par ces mêmes vices soient couverts. On parle de vice caché lorsqu’un bien présente une faiblesse ou un problème qui n’est pas aisément observable et détectable lors d’un examen effectué par une personne raisonnablement compétente. Un vice propre est un défaut qui est inhérent au bien assuré et qui le prédispose à se détériorer lorsqu’il est exposé à des conditions normales.

Le 19 décembre 2016, la Cour d’appel de l’Alberta a unanimement maintenu l’exclusion relative aux dommages découlant d’un vice caché ou d’un vice propre qui affecte un immeuble appartenant à un assuré.

Clarence Roth, qui faisait affaire sous la raison sociale Inter-City Collision Repairs Ltd., était propriétaire d’un immeuble à Medicine Hat. La majeure partie de cet immeuble, dotée d’une ossature d’acier, était occupée par un commerce. L’autre partie était constituée d’un édifice plus ancien doté d’une ossature de bois. En juillet 2012, d’importantes précipitations ont entraîné un débordement des égouts pluviaux. L’eau a endommagé l’ossature de l’édifice en bois.

La Ville de Medicine Hat a statué que cet édifice n’était pas sécuritaire. Le coût de remplacement de l’édifice en bois a été évalué à 471 000 $. Les parties en cause (l’assuré et l’assureur) ont convenu que le débordement des égouts pluviaux, un risque couvert aux termes du contrat d’assurance, avait entraîné la découverte de vices préexistants dans l’immeuble, lesquels contrevenaient au Code du bâtiment. La décision rendue par le juge de première instance en faveur de Mme Roth et de la société Inter-City Collision a été infirmée en appel.

La Cour d’appel de l’Alberta a statué « qu’on ne peut pas raisonnablement supposer que l’assureur ou l’assuré comptait tirer avantage des vices préexistants qui affectaient un immeuble, alors que le problème de conformité aux dispositions légales n’était pas imputable au risque couvert, en l’occurrence les dommages causés par l’eau ». « Pour être en mesure d’élargir la portée de la garantie dans de telles situations, il faudrait que l’assureur puisse déterminer si chacun des biens couverts est conforme à toutes les dispositions légales applicables puisqu’il serait alors responsable des coûts associés à la correction d’une partie, ou de la totalité, des vices de construction découverts si la garantie venait à entrer en jeu en cas de dommages ultérieurs. Indépendamment du fait qu’une telle façon de faire serait pratiquement impossible à mettre en œuvre dans la plupart des cas, elle transformerait de fait l’assureur en caution pouvant garantir la correction de vices de construction et d’infractions au Code du bâtiment. »

La cour a également souligné que les vices qui affectaient l’immeuble n’étaient pas le résultat des dommages causés par l’eau : « La conformité aux dispositions légales n’est pas un risque couvert distinct. »

Les possibilités offertes par le domaine de la construction

Selon Marcus Raitanen, de la firme ENCON, les courtiers ont la possibilité de vendre leurs services et leur expertise au lieu de centrer leurs efforts sur les primes d’assurance. Cette approche différente leur permet de s’assurer qu’ils répondent pleinement aux attentes de leurs clients. Par exemple, les libellés des polices d’assurance des chantiers et d’assurance responsabilité civile globale de chantier ne sont pas normalisés. Un courtier qui tient pour acquis qu’ils sont tous équivalents pourrait se retrouver avec des clients insatisfaits dont les besoins n’auront pas été comblés en cas de sinistre. « Le diable se cache dans les détails. Il ne faut pas négliger ceux-ci », affirme-t-il.

Les spécialistes d’ENCON constatent qu’ils ont aussi davantage l’occasion d’offrir aux clients des produits d’assurance pollution pour entrepreneurs. « Je soupçonne que la demande est stimulée par des gestionnaires de risques, des prêteurs et des propriétaires du secteur public ou institutionnel avisés qui connaissent bien les risques associés aux atteintes environnementales. »

Dans le futur, M. Raitanen s’attend à ce que la demande pour des polices d’assurance des chantiers ou d’assurance responsabilité civile globale de chantier adaptées à de petits projets augmente, particulièrement lorsque ces types de garanties n’auront pas été exigées contractuellement ou envisagées auparavant par le responsable du projet.

« Ainsi, un professionnel comme un avocat, un dentiste ou un médecin pourrait louer un local dans un nouvel immeuble et entreprendre des travaux d’aménagement dans le cadre desquels il agira essentiellement comme un responsable de projet. Il est fortement recommandé que ce soit lui qui gère aussi les questions d’assurance puisqu’il bénéficiera alors de montants de garantie, de franchises et de limitations uniformes, et que la période d’assurance correspondra à la durée des travaux », conclut-il.