Par Ingrid Sapona    |    Temps de lecture: 15 min

Dans ce numéro du Tour d’horizon trimestriel, nous nous penchons sur deux sujets qui ont beaucoup fait la manchette ces dernières années et sur lesquels des clients pourraient vous poser des questions : les jetons non fongibles (en anglais : non-fungible tokens, ou NFT) et les avantages de l’assurance des titres de propriété.

NFT 101

Dans la sphère de la cryptomonnaie, on n’en a actuellement que pour les NFT.

Cette phrase ne signifie strictement rien pour vous? N’ayez crainte, c’est le cas pour beaucoup de gens. Dans cet article, nous nous efforcerons de décrypter ces notions et verrons pourquoi les NFT ne sont pas faciles à assurer.

Les NFT, c’est quoi?

« NFT » est l’acronyme anglais de « jeton non fongible ». Un objet est qualifié de « fongible » quand il peut être remplacé par un autre de même nature. Les pièces de 1 dollar sont un bon exemple de ce concept : on peut en remplacer une par une autre sans distinction, car elles ont toutes la même valeur et sont entièrement interchangeables. À l’inverse, un objet non fongible est unique. Dans l’expression, le terme « jeton » indique que le NFT représente autre chose – un autre actif, qui peut être numérique ou matériel. Il importe donc de ne jamais perdre de vue que le NFT est dissocié de l’actif sous-jacent qu’il représente.

Il importe donc de ne jamais perdre de vue que le NFT est dissocié de l'actif sous-jacent qu’il représente.

D’aucuns assimilent les NFT aux actions cotées en bourse : comme les NFT, de leur point de vue, les actions cotées en bourse représentent une participation dans une société, mais ne sont pas des composantes de cette société. De même, disent-ils, les NFT représentent une participation, mais sont dissociés de l’actif sous-jacent. Cette analogie a toutefois ses limites, étant entendu que les actions cotées en bourse sont fongibles, alors que les NFT ne le sont pas.

Les NFT ont principalement connu leur essor du fait de la croissance du marché de l’art numérique. Comme les œuvres d’art numérique sont faciles à reproduire, il est devenu important pour les artistes de trouver un moyen d’établir leurs droits de propriété pour ces œuvres. Et c’est précisément ce que permettent les NFT. Avant leur création, prouver ses droits de propriété sur un fichier numérique (notamment une œuvre d’art numérique) était impossible, puisque toutes les copies du fichier numérique étaient identiques à l’original.

L’utilisation des NFT n’est pas confinée au domaine artistique , mais c’est celui où ils sont le plus en vogue – et c’est celui que nous examinons dans le présent article.

Fonctionnement des NFT

On dit des NFT qu’ils sont « minés » ou « forgés » (créés) au moyen d’un contrat intelligent , c’est-à-dire un programme dont le code est inscrit dans la chaîne de blocs. Ainsi, les artistes qui créent des œuvres d’art numériques peuvent miner un jeton et l’associer à une de leur pièce, ce qui leur permet de monnayer leur art en vendant ce jeton. Le caractère unique d’un NFT (sa non-fongibilité) tient au fait qu’il a un code numérique qui lui est propre. La preuve de propriété de l’actif sous-jacent est alors établie par des « blocs de données immuables » sur la chaîne de blocs. Comme les NFT sont stockés sur la chaîne de blocs, quand un jeton est vendu, la transaction est également enregistrée sur la chaîne de blocs, tout comme l’adresse de tous les portefeuilles numériques ayant détenu ce jeton.

Dans le cas de l’œuvre numérique représentée par un NFT, l’œuvre en tant que telle n’est généralement pas stockée sur une chaîne de blocs. Le code numérique du jeton comprend une indication, soit « l’adresse » numérique, essentiellement, de l’endroit où l’œuvre est stockée en dehors de la chaîne de blocs.

Achat et vente de NFT

Pour des œuvres d’art numérique, on voit pourquoi une personne qui souhaite faire l’acquisition d’une œuvre a tout intérêt à en acheter le jeton. La société de vente aux enchères Christie’s a d’ailleurs émis le commentaire suivant : « (…) Grâce aux NFT, il est possible d’attribuer une valeur à la propriété d’œuvres d’art numériques. Cela crée tout un univers de possibilités pour un support qui ne connaît pas de limites matérielles. Les NFT sont donc en train d’ouvrir la voie de l’avenir pour le marché de l’art numérique. » (traduction libre)

Étant donné que les NFT sont stockés sur la chaîne de blocs, leurs détenteurs croient parfois qu’ils ne peuvent être endommagés ni perdus.

Toutefois, il n’y a pas que les personnes qui veulent acquérir les actifs sous-jacents qui s’intéressent à l’achat et à la vente de NFT. Certains considèrent en effet que les NFT sont en eux-mêmes des pièces de collection numériques qu’ils veulent posséder – un peu comme on collectionne les cartes de base-ball ou de Pokémon. D’autres voient mal l’attrait que peuvent avoir les NFT eux-mêmes. Mais quoi qu’il en soit, les NFT suscitent la convoitise de bien des gens, et il y a indiscutablement un marché des NFT – et des places de marché pour les NFT.

Bien que les enregistrements sur la chaîne de blocs soient immuables, on sait que des pirates informatiques ont notamment réussi à voler de la cryptomonnaie ainsi qu’à mener des cyberattaques en exploitant les bogues de contrats intelligents. Les NFT ne présentent donc pas seulement un risque de marché, mais aussi des cyberrisques.

C’est au moyen d’un portefeuille numérique qu’une personne peut faire des transactions sur la chaîne de blocs. Comme les NFT constituent un cryptoactif, il faut donc disposer d’un portefeuille numérique pour recevoir ou envoyer des NFT, ou y accéder. Fait intéressant, les NFT ne sont pas concrètement stockés dans le portefeuille numérique. Ce type de portefeuille ne renferme que des clés d’accès qui permettent à son titulaire de transiger sur la chaîne de blocs.

Les NFT sont-ils répandus?

On ne peut certes pas dire que les NFT sont des titres de propriété grand public, mais au fil des ans, leur valeur pécuniaire a vraiment commencé à attirer l’attention. C’est souvent à Christie’s qu’on attribue le mérite d’avoir fait connaître les NFT – et l’art numérique – au grand public (si tant est qu’on puisse qualifier les actifs que Christie’s vend aux enchères comme « grand public »). En mars 2021, Christie’s a vendu le « premier NFT fondé entièrement sur une œuvre d’art numérique mise aux enchères par une grande société ». Cette mise aux enchères d’un NFT a été effectuée pour une œuvre intitulée « Everydays – the First 5000 Days » de l’artiste connu sous le surnom Beeple (son nom véritable est Michael Winkelmann); l’œuvre s’est vendue pour 69 346 250 $ US. Mais le NFT de Beeple n’était pas le premier que Christie’s mettait aux enchères. En octobre 2020, la société a vendu un NFT « faisant partie du Block 21 de Robert Alice (qui comprenait aussi un tableau physique) de la série Portraits of a Mind. » Dans les deux cas, Christie’s a vendu des NFT minés par les artistes.

De plus, Christie’s a signalé que la vente du NFT de Beeple NFT constituait la troisième vente d’une œuvre d’art ayant le plus rapporté à un artiste vivant dans toute l’histoire. Selon diverses sources, en 2021, le marché des NFT atteignait une valeur se situant de 22 à 41 milliards de dollars US. À titre comparatif , le marché conventionnel des œuvres d’art affichait une valeur d’environ 50 milliards de dollars US. Le marché des NFT tire donc encore un peu de l’arrière, mais se rapproche de plus en plus du marché conventionnel. À ce jour, la somme la plus élevée versée pour un NFT s’établit à 91,8 millions de dollars US : c’est ce qui a été payé pour Merge, de l’artiste numérique Pak. Le NFT a été acheté par un collectif regroupant près de 30 000 collectionneurs.

En mars dernier, on apprenait dans le New York Times que le marché général des NFT avait enregistré un recul des ventes de l’ordre des 97 %, mais cette dégringolade n’a pas empêché le « secteur » des NFT d’enregistrer un bénéfice ni les artistes numériques de continuer de choisir les NFT comme moyens d’attester la propriété.

Peut-on assurer les NFT?

Étant donné que les NFT sont stockés sur la chaîne de blocs, certains détenteurs supposent qu’ils ne peuvent être altérés ni perdus. Pourtant, des NFT ont été volés. La question de la possibilité de les assurer – et de la manière de le faire a donc été soulevée. Dans cette section, nous examinons quelques-uns des enjeux que posent les risques et les sinistres liés aux NFT. Précisons toutefois que s’il y a des actifs numériques fongibles qu’il est possible d’assurer (comme la cryptomonnaie), il n’existe pas encore de garanties d’assurance pour les NFT.

Les formules standard des contrats d’assurance du propriétaire occupant ne permettent pas d’assurer les NFT, car ces contrats visent la couverture de risques liés à des actifs matériels. De même, un contrat standard d’assurance des objets d’art n’offrirait aucune garantie pour un NFT, car ces contrats ne visent également que la perte ou les dommages matériels. Et même si de tels contrats englobaient les actifs numériques, déterminer la valeur de NFT poserait un problème. Pour un objet d’art, on peut apprécier le risque en établissant la valeur sur la base du prix de vente ou d’achat. Vu les brusques fluctuations de la valeur marchande des NFT et de la cryptomonnaie (qui est souvent utilisée pour payer des NFT), les assureurs auraient de la difficulté à calculer le règlement potentiel d’un sinistre et, par conséquent, à apprécier le risque.

Toutefois, si le détenteur d’un NFT subit un sinistre (NFT volé ou endommagé) alors qu’une société de mise aux enchères ou qu’un marchand de tableaux en a la garde, par exemple, la garantie de responsabilité civile du contrat de cyberassurance de l’entité qui a la garde pourrait permettre une indemnisation. Si le contrat de cyberassurance de cette entité est « bien structuré », c’est-à-dire que son libellé n’exclut pas expressément les NFT ni ne limite la garantie à leur égard, l’accès non autorisé à un NFT ou un cybercrime prenant la forme du vol ou de l’altération d’un NFT pourrait suffire à mettre en jeu la garantie.

Comme nous l’avons mentionné précédemment, des contrats intelligents comportant des lacunes ont été à l’origine de sinistres. Des réseaux poste à poste utilisant la chaîne de blocs offrent des caisses communes à participation facultative pour le règlement des réclamations liées aux contrats intelligents. Ces caisses communes ne constituent pas une assurance au sens strict; il s’agit de fonds auxquels les participants contribuent sur une base volontaire afin d’assurer le règlement de réclamations en fonction de règles de règlement convenues entre les participants.

Une autre solution que l’assurance à envisager : les techniques d’atténuation des risques

Comme l’assurance traditionnelle n’est pas une option, la meilleure façon de se protéger pour les détenteurs de NFT est d’abord de bien connaître les risques auxquels ils s’exposent. Ils doivent être au courant des diverses techniques utilisées par les fraudeurs pour les arnaquer, notamment les fausses mises, les retraits spontanés de liquidités ou des initiateurs de mises, ou encore le gonflement artificiel du prix et la revente massive des NFT. Ils doivent aussi bien comprendre le fonctionnement de la chaîne de blocs et du portefeuille numérique.

Le principal risque avec lequel les détenteurs NFT doivent composer est celui du vol des clés de portefeuilles de cryptomonnaies. Des fraudeurs utilisent des techniques d’hameçonnage pour soutirer les clés privées de détenteurs de portefeuilles numériques. Le détenteur d’un portefeuille doit comprendre la différence entre un portefeuille « chaud » (connecté à Internet) et un portefeuille « froid » (non connecté) ainsi que les options de stockage, de garde et de sécurité du portefeuille qu’il choisit. Bien qu’il existe de l’assurance pour les cryptoactifs détenus dans divers types de portefeuilles, elle vaut pour des cryptomonnaies et des jetons fongibles, non pas pour des jetons non fongibles.

Quant à l’actif sous-jacent d’un NFT, son propriétaire devrait le traiter comme n’importe quel autre actif. Si, par exemple, il s’agit d’une œuvre d’art matérielle, son propriétaire peut l’assurer en tant que telle. S’il s’agit d’une œuvre numérique pour laquelle il n’existe pas d’assurance traditionnelle, le propriétaire a tout avantage à la stocker sur un autre support que la chaîne de blocs. Il est également à conseiller d’en faire plusieurs copies identiques que l’on stocke à des endroits différents. Enfin, il est parfois possible d’assurer une œuvre numérique au moyen d’un contrat de cyberassurance comportant une garantie de restauration des actifs.

Les avantages de l’assurance de titres

Ces dernières années, on a beaucoup entendu parler des histoires de fraudeurs qui se sont fait passer pour des propriétaires afin de contracter des prêts hypothécaires ou, pis encore, de vendre des propriétés pour encaisser le produit de la vente. Ces arnaques, qu’on appelle les fraudes liées aux titres, demeurent rares, mais l’actuelle flambée des prix de l’immobilier constitue un incitatif puissant pour les fraudeurs. Comme ces arnaques ont fait la manchette, il y a un produit d’assurance spécial qui s’est retrouvé à l’avant-scène : l’assurance de titres. Cette assurance existe partout au Canada, mais n’est obligatoire dans aucun territoire.

Tant les propriétaires que les prêteurs peuvent souscrire une assurance de titres. Les contrats établis pour les prêteurs prévoient le versement d’une indemnité correspondant à la perte essuyée dans l’éventualité où ils ne peuvent exercer leur priorité de créance sur le titre de propriété d’un terrain. Ces contrats d’assurance ne sont pas consentis qu’aux institutions financières, mais également aux sociétés privées et particuliers qui consentent des prêts – un segment du financement immobilier qui est en pleine croissance au Canada. L’assurance reste alors en vigueur tant qu’une créance est enregistrée sur le titre immobilier. Le contrat peut être assorti de divers avenants, selon les besoins du prêteur et les particularités de la transaction.

Dans le reste de cet article, nous nous penchons sur l’assurance de titres pour les propriétaires.

Qu’est-ce qu’un titre?

Il s’agit du terme juridique confirmant la propriété d’un bien. Le fait de détenir un titre immobilier confère plusieurs droits à son titulaire. Mentionnons notamment le droit d’accès à la propriété, le droit de contracter un prêt hypothécaire sur la propriété, le droit de céder la propriété à ses héritiers ainsi que le droit de vendre la propriété. Quand le titulaire d’un titre immobilier veut transférer ce titre à une autre personne, il doit faire enregistrer ce transfert auprès du bureau ou du registre de la publicité des droits de son territoire.

Cette assurance existe partout au Canada, mais n’est obligatoire dans aucun territoire.

Des avis peuvent être opposés à un titre immobilier pour des créances hypothécaires et d’autres dettes, des impôts fonciers impayés, un privilège de constructeur, ou encore au titre d’infractions aux règlements municipaux ou de clauses restrictives, entre autres. De même, des litiges portant sur la localisation de la propriété, par exemple pour des servitudes, des droits de passage, des empiétements et sa situation peuvent vicier un titre immobilier.

Quand ils concluent une transaction immobilière, les acheteurs s’attendent à ce que le titre de propriété soit libre de toute charge. C’est pourquoi, quand il prépare la transaction, le notaire de l’acheteur consulte l’historique de la propriété dans le registre des titres. Ces recherches porteront notamment sur la description du titre de propriété ainsi que sur le nom des personnes ayant vendu et acheté la propriété. Si la recherche révèle que le titre n’est pas libre de toute charge, la situation doit être corrigée avant que la transaction puisse se faire. Si, par exemple, le titre est toujours grevé d’une hypothèque, il faut obtenir une quittance attestant qu’elle a été entièrement remboursée.

Qu’est-ce que l’assurance de titres?

L’assurance de titres est une assurance de dommages visant à protéger les propriétaires d’un immeuble résidentiel ou commercial contre les pertes financières découlant de tout vice du titre de propriété le rendant contestable. Quand cette assurance a été instaurée au Canada, dans les années 1990, le milieu juridique s’est montré sceptique quant aux avantages qu’elle présentait pour les clients. Mais de dire Garry Shapiro, du cabinet d’avocats Shapiro Real Estate and Business Lawyers , l’assurance de titres s’est révélée un outil des plus utiles.

« Les recherches sur les titres mettent parfois au jour des vices de titres tels que des privilèges de constructeur non réglés qui sont tellement vieux que les parties concernées sont décédées. Mais le privilège demeure, ce qui entache le titre. Dans un tel cas, nous soumettons le dossier à un assureur pour voir s’il accepte d’offrir à l’acheteur une indemnisation en cas d’exercice du privilège. Des assureurs acceptent, car ils évaluent que le risque qu’un tel privilège deviennent un jour un problème est très faible », explique M. Shapiro, qui est avocat spécialisé en droit immobilier à Toronto depuis plus 40 ans.

Autre avantage de l’assurance de titres : elle couvre des risques que la recherche sur le titre risque de ne pas révéler, comme des impôts fonciers impayés ou des problèmes de zonage. « Quand un client remet en question le coût de l’assurance de titres, je lui signale que s’il choisit de ne pas la souscrire, il faut élargir les recherches au-delà du seul titre et faire des vérifications additionnelles sur le paiement des impôts fonciers et le zonage – toutes des démarches qui ont un coût et qui prennent du temps. En fin de compte, l’assurance de titres n’est pas beaucoup plus coûteuse et leur procure une protection accrue contre la fraude », ajoute M. Shapiro. Un dernier avantage de l’assurance de titres tient au fait que si un titre vient à poser un problème, l’assuré n’a qu’à présenter une réclamation à son assureur, ce qui est nettement plus simple que d’engager des recours contre les professionnels qui ont participé à la transaction.

Parce que les prix de l’immobilier ont grimpé si rapidement, ces dernières années, la fraude liée aux titres peut rapporter gros.

L’assurance de titres offre une couverture pour les vices énoncés dans le contrat. Elle offre également une protection au propriétaire en cas de fraude liée au titre. C’est d’ailleurs là son plus grand atout : tandis qu’un avis juridique ne protège pas contre la fraude liée au titre, l’assurance de titres, elle le fait. Selon M. Shapiro, les clients se préoccupent énormément d’avoir une protection contre la fraude liée au titre.

« Les acheteurs sont désormais très au fait des cas de fraude. Ils ont vu les manchettes, et maintenant, je dirais que 99 % de mes clients se procurent une assurance de titres. Pendant longtemps, nous recevions une dizaine d’appels par année de personnes qui n’avaient pas d’assurance de titres et qui souhaitaient en obtenir une, même longtemps après avoir acheté leur propriété. Maintenant, nous recevons 10 appels par mois de personnes qui n’ont pas cette assurance et qui voudraient l’obtenir », dit-il.

Exemples de vices entachant des titres

Voici quelques exemples de problèmes liés aux titres autres que la fraude montrant en quoi l’assurance de titres peut être avantageuse pour les propriétaires qui n’étaient pas au courant de ces enjeux :

-Lors de la vente de la maison voisine, le nouveau propriétaire a fait établir un certificat de localisation qui a révélé que l’allée de garage de l’assuré empiétait sur la propriété de son voisin. Le nouveau voisin a refusé de permettre à l’assuré de continuer d’utiliser cette allée de garage. La compagnie offrant l’assurance de titres a finalement remboursé plus de 9 000 $ à l’assuré au titre des coûts qu’il a dû engager pour faire réaménager l’accès à sa propriété.

-Des infractions aux règlements municipaux ont été découvertes après que le propriétaire a acheté sa maison. L’ancien propriétaire avait fait un agrandissement pour lequel il avait obtenu un permis. Mais il n’avait pas fait effectuer l’inspection finale par la municipalité. Bien que l’agrandissement ait été terminé avant la transaction d’achat, lorsque celle-ci a été conclue, la municipalité a opposé deux avis de travaux à la propriété. La compagnie offrant l’assurance de titres a retenu les services d’un expert en sinistres et d’un ingénieur pour l’évaluation des travaux à réaliser pour rendre l’agrandissement conforme et prêt pour l’inspection finale. Elle a finalement versé une indemnité de quelque 80 000 $ pour rembourser l’assuré des dépenses engagées.

Comme le montrent ces exemples, des vices de titres peuvent être mis au jour à tout moment, non pas seulement au moment du transfert d’un titre.

Habituellement, les garanties de ces contrats d’assurance prévoient des exclusions ou des exceptions, notamment pour les risques que l’assuré connaissait, mais n’a pas divulgués à l’assureur. On songe par exemple aux revendications territoriales des Premières Nations, aux modalités des conventions de copropriété, aux droits miniers ou aux expropriations annoncées.

Contrairement aux autres assurances, qui visent à offrir une couverture contre les risques à venir, l’assurance de titres offre une protection contre les sinistres liés aux titres découlant d’événements passés. Les primes des contrats d’assurance de titres ne se fondent pas sur des calculs actuariels. Les assureurs qui offrent cette couverture cherchent plutôt à limiter les sinistres potentiels en menant des recherches minutieuses sur les titres afin d’y détecter les vices qui pourraient les entacher. Résultat? Seule une faible partie des primes est utilisée pour régler des sinistres.

Un autre aspect qui distingue l’assurance de titres des autres assurances : elle n’est pas vendue par des courtiers. En règle générale, les clients se la procurent par l’intermédiaire d’un notaire. Il arrive tout de même parfois qu’un assureur consente une assurance de titres directement à un propriétaire non assuré.

Durée et étendue de la protection

Une assurance de titres protège le propriétaire contre les sinistres liés au titre couvert par le contrat. Cela comprend les frais juridiques ou les honoraires de notaire ainsi que les dépenses engagées en lien avec ces sinistres. L’assuré paie une seule prime initiale fondée grosso modo sur la valeur de sa propriété. La couverture reste en vigueur tant que l’assuré demeure le propriétaire. Si la propriété est transférée à ses héritiers, ou encore à son conjoint ou sa conjointe par suite d’un divorce, la couverture est maintenue tant que la personne à qui le titre de la propriété est transféré en demeure le ou la propriétaire. De même, si un propriétaire assuré transfert le titre de la propriété à un enfant ou à son conjoint ou sa conjointe en contrepartie d’un montant symbolique, la couverture est maintenant tant que cette personne en demeure le ou la propriétaire.

Il existe des contrats d’assurance de titres pour les terrains vacants, les habitations résidentielles, les immeubles à logements multiples (en général, jusqu’à concurrence de six), les résidences secondaires et les habitations en copropriété. Ces contrats sont généralement souscrits au moment de l’achat et offrent des garanties établies en fonction de la valeur de la propriété. Toutefois, le propriétaire peut également souscrire l’assurance après l’achat, auquel cas la prime est fondée sur la juste valeur de la propriété, réelle ou estimative, ou encore sur l’évaluation de la propriété, selon l’assureur.

Comme les biens immeubles tendent à s’apprécier et que leurs propriétaires les gardent généralement sur une période prolongée, le montant assuré augmente automatiquement à mesure que la propriété prend de la valeur, jusqu’à concurrence d’un pourcentage maximal, souvent fixé à 200 % . Vu la hausse rapide des valeurs immobilières au fil des ans, certains assureurs proposent des augmentations du montant assuré par voie d’avenant. Le libellé de ces avenants varie; certains doublent carrément le montant assuré (c’est-à-dire en prévoient l’augmentation jusqu’à concurrence de 400 %), tandis que d’autres établissent un montant assuré jusqu’à concurrence de la juste valeur marchande de la propriété au moment de la réclamation.

Le propriétaire peut souscrire un montant assuré supplémentaire par voie d’avenant à son gré. S’il se rend compte que l’appréciation de sa propriété dépasse les 200 % et veut souscrire un tel avenant, il peut communiquer avec l’assureur, généralement par l’intermédiaire de son notaire. Le coût dépend alors du moment où l’avenant est souscrit. Au moment de l’achat, cette protection supplémentaire représente habituellement environ 10 % de la prime de base de l’assurance de titres. Par la suite, elle s’élève à environ 20 % de la prime de base et est assujettie à une prime minimale.

Les fraudes liées aux titres

Le plus souvent, les fraudes liées aux titres sont le fait de personnes qui se font passer pour le propriétaire. Parce que les prix de l’immobilier ont grimpé si rapidement, ces dernières années, la fraude liée aux titres peut rapporter gros, selon l’enquêteur d’un assureur. Les fraudeurs font souvent partie de réseaux criminels très organisés, mais les personnes qui essaient de se faire passer pour des propriétaires ou des locataires ne sont pas nécessairement les chefs de file de ces organisations. Et souvent, ces réseaux comptent dans leurs rangs un courtier hypothécaire et un agent immobilier ou un notaire qui sont de mèche avec eux.

Exemples de fraudes liées aux titres

-Un propriétaire affecté à l’étranger a embauché un gestionnaire immobilier et l’a chargé de louer sa propriété en son nom. Le propriétaire a eu la puce à l’oreille quand le gestionnaire lui a demandé de régler des arriérés de loyer; le propriétaire lui a répondu de les récupérer des locataires. C’est là que le gestionnaire immobilier a découvert que les occupants n’étaient pas des locataires : ils avaient acheté la maison de fraudeurs. Heureusement, le propriétaire avait souscrit une assurance de titres. Mais vu l’appréciation de la propriété depuis son achat, le maximum de 200 % n’était pas suffisant pour compenser la totalité de la perte essuyée sur la pleine valeur de la propriété ni son refinancement.

-Pour l’achat de sa maison, un couple a fait affaire avec un courtier hypothécaire, qui a sauvegardé les renseignements personnels du couple, puis les a utilisés pour se faire passer pour le mari et obtenir d’une société de prêt privée un prêt hypothécaire garanti par la maison. Le fraudeur a payé à l’avance l’équivalent de six mois de versements hypothécaires, de sorte qu’il n’y a pas eu de défaut de paiement pendant cette période. Le couple ignorait totalement que ce prêt hypothécaire grevait la maison jusqu’à ce qu’il reçoive un avis de saisie immobilière. Le couple avait souscrit une assurance de titres, et l’assureur l’a indemnisé en totalité (soit environ 450 000 $) pour la somme correspondant au solde de ce prêt hypothécaire. (Dans son résumé des conclusions d’enquête, l’assureur a indiqué qu’il avait toutes les raisons de croire que le courtier hypothécaire n’avait pas agi seul. )

Mesures à prendre pour prévenir les fraudes liées aux titres

Bien que l’assurance de titres offre une protection en cas de fraude liée à un titre, le fardeau de prouver la fraude revient à l’assuré. Les propriétaires ont tout avantage à prendre des mesures afin de se protéger contre ce type de fraude : cela leur évitera bien des soucis et du temps perdu. Voici quelques exemples des mesures qu’ils peuvent prendre :

-Surveillez les documents financiers qu’un fraudeur pourrait utiliser pour se faire passer pour vous. Vérifiez vos relevés de carte de crédit et de comptes bancaires; signalez toute transaction qui vous semble louche. Récupérez votre courrier fréquemment. Quand vous avez fini de les utiliser, déchiquetez vos documents financiers, notamment vos relevés de services publics, de carte de crédit et de comptes bancaires.

-Les fraudeurs tendent à cibler les habitations non occupées par le propriétaire, ce qui leur permet de les faire visiter par un agent immobilier. Par conséquent, il est à déconseiller de laisser des propriétés vacantes. Cela peut paraître évident, mais songez à toutes les résidences secondaires qui sont occupées pendant des semaines, voire des mois. Si vous laissez une propriété vacante, vérifiez ce qui s’y passe à intervalles réguliers. Vérifiez aussi qu’elle n’est pas annoncée pour la vente ou la location sur Internet.

-Si vous louez une propriété, assurez-vous de bien savoir qui sont les locataires. Demander une pièce d’identité avec photo ne suffit pas. Faites une vérification complète des antécédents des locataires potentiels, y compris en vérifiant sur les réseaux sociaux si les personnes sont bien qui elles prétendent être.

-Parce que les fraudeurs s’intéressent plus spécialement aux propriétés libres de toute hypothèque, on conseille de garder ouverte une marge de crédit sur valeur domiciliaire garantie par la propriété. Sur ce point, toutefois, M. Shapiro souligne que cette stratégie peut comporter sa part de risque. « Si vous détenez une marge de crédit adossée au titre d’une propriété et que vous ne l’utilisez pas, vous pouvez en venir à même oublier que vous l’avez. Si vous essayez plus tard d’obtenir un prêt hypothécaire, cela pourrait vous causer des ennuis. Il faut en être conscient quand on choisit de demander ce type de marge de crédit », explique-t-il. Ce que confirme d’ailleurs la Compagnie d’assurance titres Chicago, qui affirme que si les fraudeurs ont longtemps préféré les maisons libres de toute charge, il ne se laissent plus décourager par les propriétés auxquelles sont adossées des marges de crédit garanties.

Comment savoir si vous détenez une assurance de titres?

Comme cette assurance est généralement émise au moment de l’achat, la prime devrait figurer sur les documents que vous remet le notaire. M. Shapiro considère que la pratique exemplaire consiste pour le notaire à vous remettre un exemplaire de la police d’assurance de titres. Si le prêteur a aussi souscrit une telle assurance, le notaire devrait également vous remettre un exemplaire de cette police.

Si vous ne savez si vous détenez une assurance de titres, posez la question à votre notaire ou directement aux compagnies qui offrent cette assurance. « Il arrive que nous recevions des appels de personnes qui ne font pas partie de nos clients et qui nous demandent de vérifier s’ils détiennent une assurance de titres. Nous leur répondons qu’il leur suffit de téléphoner aux quatre ou cinq compagnies qui vendent ce produit au Canada. Ces assureurs peuvent simplement vérifier s’il y a une assurance de souscrite en dossier si vous leur fournissez la date de la transaction et l’adresse de la propriété », précise M. Shapiro. « Et si vous découvrez ainsi que vous détenez une assurance de titres, demandez à l’assureur qu’il vous fasse parvenir un exemplaire de votre police d’assurance. »

Les Références

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